Mais Habitação

Descrição

O problema da habitação é um problema de justiça intergeracional. Por um lado, os indivíduos das gerações mais novas que ainda não possuem casa são negativamente afetados pelo aumento dos preços das casas. Já os proprietários, que geralmente pertencem às gerações mais velhas, beneficiam do aumento dos preços da habitação, podem vendê-las a um preço mais elevado ou aumentar o preço das rendas.

O pacote “Mais Habitação”, pelo decreto 81/XV, entrou em vigor a 7 de outubro de 2023. O decreto cria diversas medidas que pretendem aumentar a oferta de habitação, diminuir a procura e controlar o aumento dos preços. No nosso estudo, focamo-nos especificamente em duas políticas: as limitações à subida da renda nos contratos de arrendamento, e ao aumento da habitação social.

Controlo de Rendas:

Nos últimos 30 anos e para as rendas com contratos após 1990, tem sido utilizado o coeficiente de atualização das rendas que tem por base a inflação média dos últimos 12 meses, sem habitação, estimado pelo INE. A única exceção em 30 anos foi 2023, em que o limite máximo de aumento foi 2%. As rendas com contratos anteriores a 1990 têm estado sob um ainda mais forte controlo de rendas.

Habitação Social:

Segundo o INE, o parque habitacional público em Portugal corresponde a 2% do total. O valor é claramente inferior a outros países europeus como Itália (3.5%) ou Alemanha (4%), e longe dos 40% da Suécia e dos 29% dos Países Baixos. A discrepância é ainda maior quando consideramos que em Lisboa é inferior a 10% do total de fogos, claramente inferior a Paris (25%), com meta de 40% até 2035, e Viena (43%).

Objetivos:

Responder às necessidades imediatas das famílias na área da habitação. Garantir que todos tenham acesso a uma habitação digna e adequada aos rendimentos e à dimensão dos diferentes agregados familiares. Assegurar que a resposta pública no mercado habitacional responde às necessidades existentes e contribui para a regulação do mercado no seu todo, equilibrando a oferta e tornando a habitação mais acessível.

Avaliação da Justiça Intergeracional da Política Controlo de Rendas:

Avaliação da Justiça Intergeracional da Política de Aumento do Parque de Habitação Social

Preços da Habitação por Região

Controlo de Rendas

• Na cidade de Lisboa, 30,5 % dos contratos referem-se a valores inferiores a 200 euros.
• Na cidade do Porto, 44,5% dos contratos referem-se a valores inferiores a 200 euros.
• A maioria dos contratos cujo valor é inferior a 200 euros são anteriores a 1991 com fortes restrições no aumento de rendas.
• 28,9% dos contratos de arrendamento em Lisboa referem-se a valores iguais ou superiores a 650 euros. No Porto, apenas a 11,3%.
• Os valores elevados de arrendamento (650+ euros), referem-se a contratos feitos a partir de 2017.
• As gerações anteriores tiveram acesso e continuam a usufruir de habitações a preços acessíveis, enquanto as novas gerações que tentam aceder aos contratos de arrendamento enfrentam preços elevados.

Habitação Social

Figura 1 – Habitação social e cooperativa (% total habitação)

• O parque habitacional público em Portugal corresponde a 2% dos fogos totais do país.
• Noutros países europeus o valor oscila entre os 3.5% (Itália) e 40% (Suécia).
• Lisboa é a cidade portuguesa com maior percentagem de parque público: 10% de fogos.
• Quase todas as capitais europeias têm uma percentagem superior, chegando aos 43% em Viena.
• O objetivo do governo de duplicar o valor do parque público para 240 mil fogos (4% do parque habitacional) pode vir a ficar comprometido atendendo ao valor da construção e a crescente dificuldade em encontrar mão-de-obra e materiais (ver inquérito abaixo).

Resultados do Inquérito a uma Amostra de 713 Empresas

Em geral, qual é o maior custo associado à construção de um apartamento?

A sua empresa dedica-se à construção em que zona(s)?

58% dos empresários que entrevistamos tem projetos na Área Metropolitana de Lisboa, seguida pela do Porto (24%). Mais de um quarto das empresas (28%) tem (ou teve) projetos em zonas rurais. Quando questionadas qual era o maior custo associado à construção de um apartamento, 40% sinalizaram o custo dos materiais de construção e 35% identificaram os custos laborais. Quando perguntadas sobre qual era o custo que tinha subido mais nos últimos 24 meses, a resposta recaiu esmagadoramente (67%) sobre os materiais de construção.

  Qual é o custo por m2 associado à sua construção (em média)?

Na sua opinião, a que se deve a quebra na construção?

A quase totalidade das empresas (92%) considera que os seus projetos são direcionados à classe média, sendo que. 64% das empresas indicam o custo de construção estar entre os 1000 e 2000 euros por metro-quadrado. Quase metade das empresas (45%) apontou o número elevado de impostos ou licenças como sendo o principal entrave à construção. Um número semelhante de empresas (44%) apontou a dificuldade em encontrar trabalhadores ou materiais de construção e 38% considerou que a quebra na construção se deve aos custos com a mesma.

Avaliação da Justiça Intergeracional da Política

Recomendações

Escolher as políticas a implementar com base em dados e evidência científica.

O desenvolvimento de políticas públicas deve ser realizado com base em evidência, utilizando dados e estudos que compreendam as causas do aumento dos preços na área da habitação, e a eficácia das políticas implementadas. Existem poucos estudos sobre as causas do aumento dos preços da habitação em Portugal devido à falta de microdados. Algumas sugestões de dados que podem ser disponibilizados aos investigadores:

• Dados fiscais anonimizados obtidos da Autoridade Tributária e Aduaneira.
• Preço das transações de imóveis através do Imposto Municipal sobre as Transações Onerosas de Imóveis(IMT) e as características identificadores do imóvel através do Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI).
• Câmara Municipal de Lisboa, que regista todas as vendas de casas nos barros históricos.
• Dados sobre as licenças de construção recusadas ao nível de freguesia. Tempo de espera pela aprovação de uma licença.

Controlo de rendas deve ser progressivamente eliminado.

O controlo de rendas poderá ter levado aos senhorios a adaptarem-se à lei de diversas formas: colocar os seus imóveis para venda em vez de arrendamento e/ou retirá-los do mercado, reduzindo a oferta; exigir aos inquilinos aluguer sem contrato. Países como a Finlândia implementaram no passado uma liberalização do mercado de arrendamento para aumentar a oferta de habitação, acompanhado de diversas medidas de apoio às famílias vulneráveis e um aumento da habitação social. No caso de Portugal, as famílias que não têm possibilidades de pagar rendas ao preço de mercado devem ser identificadas e apoiadas.

Introdução de uma quota de habitação social (por exemplo, 30%).

Uma quota de habitação social ajuda a aumentar a habitação a preços acessíveis e a garantir bairros urbanos socialmente mistos. Ao impor uma percentagem fixa de unidades de habitação subsidiadas nos empreendimentos residenciais, é possível evitar os impactos negativos do aumento das rendas de habitação para os grupos com baixos rendimentos. Esta abordagem não só resolve a crise da acessibilidade económica, como também fomenta comunidades inclusivas.